Друзья, всем привет! Решил затронуть тему строительства дома по причине того, что в интернете слишком много информации, разной степени полезности, на этот счет. И сходу выделить подходящую, для непрофессионала, довольно сложно. Приходится долго сидеть, рыться в материалах и отфильтровывать чушь или манипуляции. Если вбить в поисковике «как выбрать участок», то первые пару страниц вы получите проплаченные материалы от агентств недвижимости, целью которых не является предоставление достоверной информации. Задача такого материала подвести читателя к мысли - купить участок у владельца сайта или компании-рекламодателя. Кроме того, информацию полезно знать, чтобы не попасться на уловки нечистых на руку строительных организаций или риелторов.
Важное замечание! Я не строитель и не инженер по образованию. Просто столкнулся с этим вопросом на личном опыте и хочу помочь другим людям сэкономить деньги, время и нервы. По ходу дела буду приводить ссылки на понравившиеся мне материалы по этой теме. Если у вас в процессе прочтения возникнут вопросы и дополнения или найдете ошибки, то, пожалуйста, оставляйте свои комментарии под постом, чтобы другие читатели получили максимум полезной и достоверной информации.
Как выбрать участок
Многие люди, планируя строительство загородного дома, совершают большую ошибку, уделяя слишком мало внимания процессу выбора участка. Ведь, казалось бы, чего тут думать, смотри, чтобы участок располагался в хорошем месте и был ровной геометрической формы. 
Но все не так просто. Выбор участка – это первый этап строительства дома. Желание сэкономить или игнорирование очевидных проблем может привести к существенным тратам в процессе строительства дома. Чтобы избежать незапланированных расходов стоит уделить внимание некоторым вещам, о которых расскажу далее.
Здесь я коротко опишу вопросы, которым нужно уделить внимание. Если нужна подробная и обстоятельная информация от специалистов, рекомендую обратить внимание на следующие статьи:
1. Цена вопроса
Если вам не достался участок по наследству или в дар, то придется его покупать. Да, знаю - это очевидно. Зовите меня просто «кэп». Это я к тому, что на участок чаще всего входит в общий бюджет строительства дома.
Цена участка зависит от местности и коммуникаций, а также от региона. Стандартный загородный участок в 6 соток без коммуникаций и рядом с городом-миллионником обойдется в 500-800 тысяч рублей (исключая ближнее Подмосковье и Ленинградский округ – там дороже).
Если собираетесь строить дом в ипотеку, то тут есть один неочевидный нюанс. Когда денег хватает на участок и первоначальный взнос, то кажется выгоднее сначала приобрести участок, чтобы не платить проценты за его стоимость. В целом, это правильно. Но может возникнуть ситуация, когда ипотеку не одобрят. По опыту скажу, что при условии минимального первоначального взноса, банки не охотно ее одобряют. Раз уж вы точно решили строиться с привлечением денег от банка, то подавайте заявку с покупкой участка. В такой ситуации вероятность одобрения выше.
2. Размер и форма
Размер участка в 6 стандартных соток – это не показатель. Он может быть 6 метров в ширину и 100 метров в длину. На таком участке дом не построить. Конечно, таких участков быть не может, хотя бы потому что стандартная «сотка» - это 10 на 10 метров, но десять метров для современного дома мало. То есть участок должен быть хотя бы в 20 метров шириной. Идеально, когда он 20 на 30 метров. Об этом подробнее в планировании.
Так же, немаловажный аспект – ровные границы участка. На новых территориях это редко встречается, а вот в старых населенных пунктах, где межевание происходило еще при царе-горохе, участки могут быть какой угодно формы, не всегда подходящей для строительства нормального дома. Классический пример на рисунке выше – угловой участок. На картинке выглядит красиво, просто потому что участок большой. С такой формой на 6-и сотках ничего путного не выйдет.
3. Качество территории
В этом разделе объединю несколько характеристик участка, на которые тоже необходимо обращать внимание при выборе. Рассматриваю ситуацию с привлечением строительной организации. Если строить собираетесь сами, то цену читайте как сложность .
- Место расположения. Кроме очевидных плюсов расположения дома возле реки или леса, есть масса как очевидных, так и не очень минусов. Из леса может наведываться живность вроде птиц и уничтожать заботливо выстроенный ландшафтный дизайн. А речка может разливаться при весеннем паводке. Даже если место очень сильно понравилось, не спешите приобретать этот участок, а поинтересуйтесь у предполагаемых соседей, как им живется.
- Уклон. Тут все просто. Сэкономив деньги на участке с уклоном, потратите минимум столько же на выравнивание. А возможно придется возводить нестандартный фундамент, что значительно увеличит его стоимость. С другой стороны, большой уклон открывает возможности для строительства дома с красивым видом. В любом случае, покупка участка с уклоном должна быть сознательным актом. Выравнивание участка стоит от 35 до 50 тысяч рублей за дом 10х10 метров.
- Грунтовые воды. Если глубина залегания грунтовых вод на участке не большая, то могут возникнуть проблемы при возведении фундамента. Например, если вода не глубже 2-х метров под землей, то нормальный фундамент не возвести и придется дренировать участок, что тоже стоит денег, причем не малых.
- Качество грунта. Помимо исследования территории на предмет разных типов грунта, которые отличаются удобством в плане строительства, нужно смотреть, чтобы не было множества крупных валунов, залегающих неглубоко от поверхности. Это тоже сильно сказывается на конечной стоимости строительства.
- Коммуникации. Тут все понятно. Если есть канализация, свет, вода, газ и широкополосный интернет – это хорошо. И небольшая проблема, если нет чего-то кроме света из этого списка. Однако, стоит понимать, что снова придется расширять бюджет, чтобы проложить нужные коммуникации.
4. История и перспектива развития района
Классическая история. Вы построили загородный дом в пяти километрах от города, живете и радуетесь, а через пять лет этот район присоединили к городу, в него зашли 3-5 крупных застройщиков, понастроили человейников, супермаркетов и прочей городской атрибутики. В добавок правительство отжало часть территории под строительство дороги. Есть в этом плюсы, например, школы, сады и поликлиники скорее всего появятся в шаговой доступности. Но для тех, кто строил загородный дом сознательно – сплошные минусы.
Или наоборот, если вы собираетесь покупать участок на территории бывшего колхоза, то может попасться участок, под которым залегает скотомогильник, наспех засыпанный землей, чтобы поднят стоимость. Или еще какая-нибудь гадость. А может возникнуть ситуация, когда город решит организовать свалку рядом с вашим участком. Или построит очистные сооружения.
Поэтому, интересоваться что было там, где вы собираетесь строить дом, и что будет в будущем, нужно еще на этапе выбора участка.
5. Юридическая чистота
Понятно, что дом можно построить хоть в поле. А вот получить для него статус жилого, только на садовых и ИЖС-участках. Соответственно, в доме без такого статуса, прописку вы не получите и коммуникации к нему не подведут. Так же посмотрите, чтобы участок не располагался в природоохранной зоне. Про наличие оригинальных документов, пожалуй, говорить не стоит, думаю это понятно любому здравомыслящему человеку.
6. Соседи
Тут тоже все понятно. По соседству с хрестоматийными цыганами или маргинальной семьей алкоголиков жить не очень приятно. Походите по округе, поспрашивайте кто живет рядом. Продавцу на слово верить не стоит, особенно, если это риелтор.
7. Инфраструктура
Если дом будет в качестве основного места жительства, а не дачи, то развитая инфраструктура играет ключевую роль. Часто с проблемами отсутствия инфраструктуры сталкиваются люди, строящие дом в СНТ. Ни почты, ни банка, ни больницы. И полное отсутствие дорог, а только направления и грязь 5-7 месяцев в году. Если большую часть коммуникаций можно организовать самостоятельно, то с инфраструктурой такие фокусы не срабатывают.
8. Имеющиеся постройки
Казалось бы, здорово, что на участке остается старая развалюшка. В ней можно жить, пока строишь новый дом, а если строит компания, то не придется тратиться на бытовку. Продавец будет всячески на это давить, накручивая цену участка. Но, как водится, тут все не так однозначно. Снос, даже маленького деревянного домика, встанет в хорошую сумму 30-50 тысяч рублей, а кирпичный дом в 40-50 квадратов, вообще обойдется в сумму, сопоставимую со стоимостью участка. Тогда как каркасная бытовка, которую строители включат в смету, стоит 10-20 тысяч, что намного дешевле сноса. Так что имеющийся на участке старый сарай – это скорее обременение, чем польза.
Пожалуй, по выброу участка у меня все. Если есть, что дополнить, пожалуйста, пишите в комментариях. Ну и с приведенными статьями тоже не забудьте ознакомиться. Там еще много полезной информации, о которой я не упоминал.
Планирование участка
Простое, на первый взгляд, планирование участка, при детальном рассмотрении выглядит не таким уж и простым мероприятием. Ведь теперь нужно не просто примерно прикинуть что, где и как будет располагаться. Отнюдь, чтобы в будущем не случилось ситуации, когда заезд в гараж расположен за клумбой и для дороги туда придется отъесть приличный участок двора, прежде чем приступать к строительству стоит все заранее измерять и обосновать для себя целесообразность каждой планируемой детали Затем нужно начертить план, а лучше построить простенькую 3D-модель (сейчас есть масса бесплатных программ, где можно построить модель участка, не имея специальных знаний).
Несмотря на то, что планирование участка не требует таких же специфических знаний и навыков, как постройка дома, все же здесь есть масса нюансов. Само планирование участка состоит из двух этапов, которые я коротко рассмотрю. Ну а за детальным разбором, снова, отсылаю вас к профессиональным статьям.
1. Подготовка
Самым важным объектом на вашем участке, естественно, будет являться дом. На этапе планирования как раз и выбирается место, где будет располагаться жилище. Чтобы дом был не просто красивым, но и практичным, нужно учесть каждую мелочь, начиная с рельефа под фундамент, заканчивая измерением глубины грунтовых вод. Например, на месте, где вы запланируете дом, может располагаться плывун. В таком случае стоит выбрать другое место на участке для дома.
Другими словами, подготовка к планированию участка заключается в его детальном исследовании. А если у вас уже есть идеальный план, и вы не согласны идти на компромиссы, тогда стоит изучать каждый участок перед покупкой.
2. Зонирование
Тут все немного проще, чем с подготовкой. На этом этапе, собственно, и нужно определиться с расположением объектов. Лучше заранее разделить территорию на хозяйственную и жилую зону (конечно, если хозяйственная зона вообще планируется). А далее, руководствуясь принципом целесообразности, расположить будущие объекты на чертеже (например, если планируете огород, то логично расположить сарай для инструмента где-нибудь поблизости). Также стоит заранее продумать ввод коммуникаций.
При этом обязательно нужно учитывать нормы расположения строений и другие официальные требования. А если сбираетесь высаживать живые насаждения, то стоит учитывать их предпочтения по освещенности, густоте насаждения и т.д.
На этом по выбору и планировнию участка у меня все. Всем добра и отсутсвия плывунов на участке :)
Комментарии (1)