Как избежать подводных камней при покупке дачи

Введение

За свою долгую жизнь мне приходилось несколько раз покупать и продавать дачи. Накопился солидный опыт в этом непростом деле, с которым хотелось бы поделиться с другими людьми.

 Купить дачу решают солидные, состоятельные люди. Они, как правило, полностью погружены в свою работу и не вникают в детали покупки, а дают общие установки, что им хотелось бы иметь.

Но цены на современные дачи, коттеджи, виллы колеблются от нескольких сотен тысяч  до нескольких миллионов – это уже солидное материальное приобретение, и к покупке надо отнестись  со всей серьезностью.

Даже, если за дачу «просят» недорого, необходимо хорошо продумать все обстоятельства покупки, чтобы потом не чесать затылок с досады за непредвиденные подвохи.

Назначение дачи

Прежде всего,  вы должны решить, для чего вам нужна дача: для содержательного отдыха, для снабжения семьи экологически чистыми фруктами и овощами, для ведения подсобного хозяйства с целью продавать продукты своего труда. Каждая из этих целей предъявляет свои требования к будущей покупке.

 Если для полноценного отдыха – нужна красивая, живописная местность, архитектурно выраженный дом со всеми удобствами, лужайка для устройства шашлыков или барбекю.

Для ухода за огородом нужна вода для полива, хорошая почва, наличие складского помещения для хранения садового инвентаря.

Для ведения фермерского хозяйства нужен просторный участок земли, подсобные помещения, надежная дорога к даче, чтобы вывозить продукцию на рынок, надежные запоры в доме. Красотой, удобствами можно пренебречь.

Перспективы развития района

Следует узнать, не планируется ли в  ближайшем  будущем объектов, которые могут серьезно ухудшить условия проживания: напряженная скоростная дорога, трасса нефтепровода, строительство очередного мусоросжигающего или асфальтного завода.

Документация на участок и дом

Это важнейшее условие покупки, без соблюдения которого вы можете остаться и без дачи, и без денег. Если дача входит в состав садоводческого кооператива или товарищества, то необходимо выяснить правомочность существования самого этого образования.   Многие такие объединения образовались в начале 90-ых годов, когда не требовались многие разрешительные документы, необходимые теперь. В результате многие товарищества очутились в двусмысленном положении: их и не ликвидируют, но и не утверждают официально, в связи с чем возникают проблемы с продажей отдельных дач.

Если председатель товарищества не предъявляет установочных документов, то лучше в этом товариществе дачу не покупать.

Когда  участок с домом существует отдельно, то следует выяснить,  с каким целевым назначением он  выделен. Формулировка «для огородничества», «для ведения личного подсобного хозяйства»  свидетельствует, что здесь нельзя строить капитальные дома, и любые постройки будут считаться самозастройкой. Впоследствии продать такую дачу будет очень сложно.

Следует знать, что не  садовая книжка  является основополагающим документом на право владения участком,  а только выписка из единого государственного реестра недвижимости.

Надо также удостовериться, что  покупка не является предметом споров и судебных разбирательств.

У владельца продаваемого дома должен быть документ о межевании участка, в котором четко указывается площадь участка, его границы, он  фиксируется на кадастровой карте; этим  устраняются все споры с соседями и товариществом по поводу границ участка.

Недостатки участка и дома

Эти недостатки бывалые люди советуют  фиксировать при плохой погоде. Тогда они обнажаются в полной мере. Воочию можно определить, можно ли быстро добраться до участка и выбраться назад. В комфортном ли месте находится весь садоводческий кооператив, не заливает ли его водой, не затапливает ли во время половодий и ливней, как вывозится мусор, хорошо ли освещен в ночное время, есть ли надежный источник питьевой воды, магазин, почта, пляж, медпункт. 

При осмотре дома сразу видно, течет ли крыша, не подтачивает  ли вода  фундамент, надежно ли функционирует электропроводка. Также можно оценить отопление, насколько оно способно быстро прогреть помещения, сохранять тепло, нет ли сквозняков, дыр в стенах. Деревянный дом проверяется на отсутствие жуков-короедов.

Желательно осторожно выяснить, почему владелец продает дачу,  не сварливы ли будущие соседи.

Дотошность, с которой  покупатель выясняет недостатки  строения, не означает, что он не купит его. Просто надо понимать: чем больше выяснится недостатков, тем меньше должна быть цена покупки.

 Владелец обязан или самостоятельно  их устранить, или снизить цену. Какие-то недостатки могут не иметь решающего значения для будущего хозяина, какие-то из них он легко устранит сам, но указать на них надо.

Если дача подходит вам даже при плохой погоде, то в блеске весеннего обновления она вам понравится тем более.

 Как сделать фундамент под индивидуальный жилой дом самостоятельно

Фундамент в уме

 Вы решили делать фундамент самостоятельно: у вас есть взрослые дети, родственники, друзья, добровольные помощники. Отлично.

Сначала выделенный участок приводите в порядок: освобождаете от мусора, выкорчевываете корни деревьев; устраняете бугорки, неровности, делаете площадку ровной.

Некоторые «спецы» настаивают на геологических исследованиях грунтов на вверенном вам участке. Но это все равно, что бомбить муху с воздуха.

 Достаточно расспросить владельцев рядом стоящих домов,  как ведут себя грунты, попросить совета – это отличный повод завязать хорошие отношения с будущими соседями.

Следующий шаг – это выбор типа фундамента. Их есть несколько:

1. Ленточный.
2. Плиточный.
3. Столбнячный.
4. Свайный.

Если ваш дом будет стоять не в зоне вечной мерзлоты и не на болотистой местности, то для одно-двух-трехэтажного дома  лучшим вариантом будет    заглубленный фундамент ленточного типа.

Ширина фундамента колеблется от 40 до 60 см в зависимости от этажности, качества грунтов, материала стен.

Глубина фундамента зависит от того, насколько промерзает грунт зимой. В средней полосе России – это  1, 5 м. Севернее – еще  глубже.

Глубина фундамента должна быть ниже глубины промерзания. В противном случае,  вода, расширяясь при охлаждении, может попросту выдавливать фундамент наверх. Это приводит к  трещинам в нем и потере механической прочности.

Выбрав тип фундамента, вы делаете разметку его на земле. Здесь надо соблюсти строгую параллельность линий, чтобы  противоположные стороны дома были равны. Разметка делается с помощью колышков и шпагата или веревок.

Фундамент можно рыть вручную или нанять экскаватор.

В уме фундамент уже построен, теперь можно завозить стройматериалы и приступать  собственно к самому строительству.

Основные этапы

 Траншеи выкопаны. Обычная глубина –   60 см, если планируете устройство подвала – то 1,8 м.  Выстилаете их слоем геотекстиля, чтобы отделить песок от земли, иначе смешавшись с землей, песок теряет свои свойства. Подушка из песка придает прочность и устойчивость всей  конструкции дома, не дает вспучиваться грунту зимой, пропускает излишнюю воду.

Песок должен быть крупнозернистым, свободным от глинистых включений. Его кладут пластами, Каждый слой старательно трамбуют. Толщина песчаной прослойки может доходить до 60 см.

 Далее траншеи укрепляют  деревянной опалубкой  и герметизируют пленкой из полимеров, чтобы вода из бетонного раствора не вытекла. Если это случится,  раствор не сможет «созреть» и потеряет необходимую прочность и долговечность. Пленка должна быть достаточно толстой, чтобы не порваться при заполнении бетоном.

В том месте, где будут проходить водопроводные и канализационные  коммуникации, оставляете небольшие цилиндрики труб.

 На утрамбованный песок кладется  армированный каркас из арматуры диаметром 8-12 мм. Это делается, чтобы  бетон в дальнейшем не растрескивался, и повышалась его прочность.

 После этого готовят песочно-цементный раствор, именуемый в народе бетоном. Если используется цемент марки М300, то соотношение с песком 1: 3, если М400, то 1:4.  В качестве наполнителя может быть крупный щебень или бутовый камень,  куски кирпича.

Заливать бетон рекомендуется  быстро, одноразово, слой за слоем; не так, чтобы сначала в одном месте, а потом в другом.  Иначе  бетон будет разным по структуре и качеству, а это приводит к потере однородности, а затем и к  перекосам.

 После заливки бетоном его размешивают вибратором для создания однородности,  затем ровняют,  увлажняют и защищают пленкой с той же целью сохранения воды в растворе.

Финальные работы

 Через неделю можно снимать опалубку. Но нормативную прочность бетон получит только через 24-28 дней. Тогда работы можно продолжить.  Делается гидроизоляция путем прокладки рубероида, пропитанного горячим битумом.

Затем  делается цоколь высотой от 40 до 60 см. Между фундаментом и цоколем опять кладут рубероид для гидроизоляции. Теперь можно возводить стены.  Фундамент необходимо нагрузить стенами до зимы. Также до зимы следует выполнить отмостку, чтобы дождевая вода и вода от таяния снега не подмывала фундамент. 

Общая стоимость фундамента  составляет около 15-20 процентов от всей стоимости строительства.